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标  题: 浅谈租屋之权利与义务
发信站: BBS 水木清华站 (Fri Jul 11 00:17:06 1997)

                        浅谈租屋之权利与义务

  住，是民生一环。租屋，更是多数在美求学者均须面对的问题。在此新旧学期交接之
际，正是留学生们寻找新居的高峰期。然而许多法律问题，也由此繁衍而生。如：押金
的取回、中途解约的责任、租约的转让等，诸如此类。更还有其他种种之意想不到的问
题，造成许多困扰。
  本文主旨在提供大家基本之租屋法律常识。以期减少金钱及精神上之损失。避免不必
要的困扰与纷争，节省您的时间与精力。

一、租约
  租赁在美国系属「契约」行为，适用一般契约法的原理与原则。依契约自由的法律概
念，在不违反公序良俗及公共政策的原则下，房东与房客可依彼此所需，议定其契约之
条款。
  租赁期间在一年以上之租约，必须以书面为之。若为按月租屋(month by month)
，则囗头契约亦可。此「一年」之计算通常指租赁期间，而非由订约日起算。如，九月
一日双方同意该租赁关系，但起租日为九月十五日，一年为期，则此租赁期系九月十五
日起算一年。
１．签定租约
  一般住宅之租赁契约，在办公用品文具店均有出售。这类格式化契约，原则上对双方
权益的保障尚属公平。但坊间所卖，许多系以房东之立场而拟定，房客应详细阅读後再
签字。基本上，房东提租约的情形较为普遍。然而，房客亦可自备租约，要求房东采用
。除此之外，双方还可在此类现成的契约之後，附加其他条款。如：车位之指定、终止
租约通知期之长短等各项细节均可载明於契约之上。
２．终止租约
  终止租约时ss一般各州均要求在契约失效前给予三十天的不续约通知，未予以此一通
知时，往往使对方误以为系续约之默许。此一通告应以书面为之，用挂号信件(certified
mail)寄出，并妥善保留对方签收的回条。
３．中途解约
  中途解约，恐怕是最令人烦恼的情况了。如果房客欲中途解约，应徵得房东同意，放
弃该租赁契约。而且房东须以明示方式行使其同意，而非默示或暗示。房东若将该处所
重新出租他人，则可视为明白表示同意该租的终止。但有极少数例外的情形须注意，如
果房东清楚明白的表示其重行出租，系以房客之名义替房客代找续租人时，则旧房客仍
须对房东负责。若新房客不付租金，则在此特殊情况下，房东仍可向旧房客求偿。若房
东不同意解约，又未将该处重行出租，则房东除了有权扣留一个月的押金之外，还可就
契约所订，要求房客履行其缴交租金之义务。
  要避免此种困境，最好的途径是签约时，即明订在中途解约的情况发生时，房客无须
为所馀之租约负责。但稍有法律常识的房东，是没有理由轻易放弃此项法律赋与的权利
与保障的。
  其次可行的方法则为下文所提到的转租(subletting)。最不得已，则试行提早通知
房东（如九十天前），使之有充分的时间找到合适的理想房客，一般房东在有了新的房
客之後，亦不愿再计较太多。
  解约时ss特别须注意的是，若该租约剩之有效期仍在一年以上时，租赁关系的同意书
，亦须以书面为之。

二、房东之权利与义务
１．房东须提供房客安全、适於居主与合理使用的居所，此项公共政策，房东不得以契
约排除之。房东并应提供下列之基本事项：
  Ａ．维修房屋内外及多单位住户之公用区域之设施，使之适於居住，例如充足的热水
供应，冬天的暖气设备等。
  Ｂ．房屋内外、厨房、浴厕不应漏水或堵塞。但肇因於房客使用不当者，房客亦应负
责。
  Ｃ．水、电、瓦斯、电器用品等，均须为安全且正常。各种管线也不应有严重之　蚀
或渗漏现象。
  Ｄ．屋内不应有老鼠、跳蚤、蟑螂等害虫。除虫(pest control)是房东应做之事，
但若为房客之过失者（如、房客饲养宠物或不注意卫生者）除外。
  若房东未善尽维修之义务，房客可将修理之部分，表列清单，通知房东。房东应於三
十天内前来检修或给予合理之答覆。如该事项须立即修复，则房客可通知房东後，自行
雇人修理，再将费用自房租中扣除。少数简易之工作，房客若自行修复，则材料费及工
作时数亦可抵免房租。较大之工程，除非房客系专业人材，否则因涉及面过广，应避免
自行动手。若该毁损已严重影响居住之品质与便利，房客亦已给予房东明确合理之通知
，而房东仍未尽其维修之义务时，房客得拒付租金。此时房东若以租金未付为由，诉请
驱逐房客时，房客可将上述情形举证作为抗辩之理由。同时，因房东未尽维修责任而产
生侵权行为，房东须就其过失负责。
２．房东不得以种族、肤色、国籍、年龄、宗教、性别、性倾向（如同性恋）、婚姻状
况及小孩人数，或身体残障为理由而拒绝租赁。
３．有些州法规定（尤其是东部数州），房东应将押金存於有利息之分别帐户(Trust)
之中，不得与房东其他存款混淆。这一点，许多房东并未遵守。房东违返此法时，房客
可提出诉讼，胜诉後有权利取回全额之押金。但在加州并无此法规，除非房客基於要取
得利息而事先要求。
４．房东须遵重房客之稳私权。若须进入房客已搬入之租所，应事前通知，并於一般正
常作息时间内造访。经房客同意後，房东得进入租所进行必要之维修，或展示该处供欲
承购或承租者。否则，房东仅於紧急状况下，或房客放弃租约搬出後，或持有法院命令
时，才可未经事前知会房客，取得同意而自行进入。
  若房东干优房客之稳私，房客有权报警作成笔录，以便日後作为佐证。但若为房东以
外之陌生人侵扰房客隐私或安宁时，房东自无须为陌生人之侵权行负责。

三、房客之权利与义务
１．房客应避免租所之毁损。在任何情况下，房客有义务在租约终了时，将租所还原成
起租之原状。当然，若系天灾等人力不可抗拒的因素（火灾不算），或双方在契约中另
有规定，则不在此限。此外，因房客管理不善而导至他人受损伤时，房东是法律义务赔
偿人，但房客也可被同时提出告诉，负担赔偿责任。
２．房客应按约定时缴交租金。此为房客之主要义务之一。在法理上，房客不可中途解
约，擅自搬出後拒缴租金。如前所述，欲中途解约，应经房东明白同意终止该租约，或
房东事後将该处另租他人，房客始不须行使继续支付租金之义务。否则依契约所定，租
金仍须继续缴付，至约满日为止。虽然如此，但一般而言，房东多半立即将该屋出租，
以减少经济上之损失，而不采取法律途径。因为即令房东胜诉，但实际上求偿不易。主
要原因是租屋若为学生，多半无定产与工作，无从强制执行该判决 (judgement)。但
房东仍可依法扣除全额（一个月）之押金。而且房东若将其胜诉之判决书登录信用报告
上时，则房客信用受损。不但将来在美办理各项贷款时受不良影响而无法贷款，就连再
次租屋时，若新屋主事先调查该房客之信用，则在其发现此一纪录後，必然拒租。届时
，该房客须连本带利付清所欠金额後，该记录始能撤销。是故，若不幸被判败诉，最好
是尽快依判决付清所欠是为上策。
３．租金若有大幅之调整，房东应於相当时日前（至少一个月）通知。在双方同意之租
期内，房东不得任意调高租金。至於涨幅大小，许多州均有「房租管制法」(Rent
Control or Rent Stabilization Law)，限制其每次涨幅的百分比。

四、租约之转让
  若双方在契约中无特殊之约定，则有时间期限之租约，房客可自由转让他人；在房屋
买卖时，新买主即「继承」原卖主之一切权利，或为房东。但此项权利移转，须正式通
知房客始生效力。
  房客方面的转租，则有将其所馀之租赁期限完全转让 (Assigment) 及部分转让 (
Subletting) 。举例而言：Ａ．房客甲向房东乙租某屋，租期两年。一年半後因毕业
回国，故将所馀半年租约转让新房客丙。此为完全转租。Ｂ．若房客甲因暑假回国，而
将该屋转租於新房客两三个月，待甲返美後，丙须搬出，甲则住满所馀之租期。此时，
甲与丙间形成另一新的租赁契约。甲成为所谓之「二房东」，而丙与原房东乙之间，反
而无直接之租赁关系。此为部分转租。以下即为此两种转租时应注意的权利义务。
１．完全转租时，丙是首先须对房客之义务尽责之人。甲仅於丙不履行其义务时，必须
对房东乙负责。部分转租时，在甲与乙的租赁契约下，甲为应尽义务者，与新房客丙毫
不相干。换言之，原房客甲，无论在Ａ例或Ｂ例中，均处较为不利之地位。甲若欲避免
担负太多责任，可行之法为要求新房客丙与原房东乙直接签约。或将丙加入原来甲、乙
间的租约之上。
２．租金方面，除契约中另有订定外，一如其他之义务，无论何种转租，原房客甲均须
对房东负责。新房客可直接付租金给房东，但若其无法给付时，房东可向原房客催租。
即使是完全转租亦然。特别说明的是，在Ａ例中，若丙三个月後搬出，并将该约转让给
丁，则丙只须就其所实际占有该住所的三个月负责。丁若不付租金时，因丙已搬出，房
东在依法先向丁请求租金不遂後，得向甲请求。丙则不在请求范围之内。而在部分转租
的Ｂ例中，丙虽可直接付租金给房东乙，但甲才系订约人。丙不付租金时，房东须先向
与之订约的甲请求给付，而不得直接强制丙付租金。虽然如此，房东乙仍得以租金未给
付为由而直接驱逐新房客丙。
３．若新房客丙被原房东乙非法驱逐，则若为完全转租，则丙可控诉乙，及原房客甲。
但若为部分转租，则丙只能控告二房东甲。
４．原则上房东均不愿发生转租的情事，甚至常於租约中明文加以限制或禁止。除非原
租约中明载，否则房东无权终止该租约之转让。房东仅得要求违约转让的原房赔偿其所
受之损害，而让租约之转让仍属有效。若原租约中载明房客违约转租他人时，房东有权
终止租约，则直至房东撤取法律行动胜诉前，该转租之契约乃属有效契约。
  目前各法院的态度较对房客有利。例如，若房东直接收受来自新房客之租，且未表示
反对转租之意，则不得再有异议。在Dumpor's Case中，房东一旦曾经同意转租，则
对将来该房客之其他转租行为不得异议（契约另有订定者除外）。但许多州亦允许房东
合理情况下，撤销该转租契约。例如，新房客有不付租金或毁损房屋之虞。

五、押金
  一般租屋时，房东会要求一个月的租金作为押金。有些州还允许房东预收最後一个月
的房租。亦即房客自发出三十天後搬家的通知後，即无须再付房租，以免发生纠纷。亦
有房东酌收少许（一、二百美元）之清洁费用(cleaning fee)，也属合理。为便於
读者明了，本文在此借用「订金」与「押金」之台湾法律概念来作说。（事实上在美国
两者并无分别，均为deposit）。
１．订金。房客预付租金为订金者，订约後，该订金即折算或租金。若房东改将租所租
与他人，则应全额退还，并赔偿房客因之而产生之金钱损失。反之，若系房客中途反悔
，改租他处，则房东亦可自订金中扣除其损失之租金。例，预付租金一个月以为订金，
五日後通知房东不签租约，若十日後房东顺利租与他人，则房东之损失仅为半个月之租
金，房客有权要回半个月的订金。
２．押金(security deposit)。许多同学在押金的取回上，均有不愉快的经验。依
法而言，房东有权扣取合理之押金以作为修理及打扫房屋之费用。故房客於搬出前，务
必将房屋返还成房东交屋时之原状。尤其应注意厨房、浴厕等。留学生合住时，往往因
疏於清理这类共同区域留下惨不忍睹的油垢，而导至庞大的清理费用。
  房客搬入或搬出时，最好均会同房东，共同检查，并列成清单，或以有日期之相机拍
照存证。若搬出时一切无碍，应要求房东出具简短之证明，以为索回押金之凭据。房东
将房子转卖时，可以合理扣除部押金（如为房客换门锁五十元），但须通知房客其理由
及金额，再将所馀押金转与新房东。
  一般而言，在你交屋并交回钥匙後十五至三十天内，房东应退还押金。若不然，则须
有合理之解释。否则房客可上小额法庭（诉讼标的在美金2,500以下者），诉请退还押
金。

六、结语
  事前注意每个细节，是避免日後产生纷争的不二法则。不但租约应妥为保留，其他一
切与房屋有关之单据或往来文书，均应影印存证。若不幸发生争执，房东提起驱逐房客
之诉讼，此时若房客有合理之抗辩理由，则应立即聘请律师为之答辩，切莫拖延。因此
类诉讼，答辩期很短，多半在一周之内即须将答辩书送入法院。否则败诉後警长立即前
来强制搬迁，甚至还得赔偿房东之损失。反之，房东亦不得未经法定程序而不当手段迫
使房客搬迁。否则房客亦可要求损害赔偿。
  一般各大学校园中，均有免费提供基本法律谘询服务的机构，同学们应加以善用。地
方上亦有许多非营利之服务团体皆可为您免费服务，协助您解决租屋的法律问题。（感
谢李成律师、蔡淑琼律师提供宝贵资料。）◆


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